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9月北京土地市场供应井喷

发布时间:2019-08-16 19:56:05

  来广营A2号地在亚奥·金茂悦售楼处正南,业界预测万科、龙湖、保利等房企将参与拿地。

  生物医药基地东配套区15号地位于地铁4号线天宫院站东,正北即是保利·春天里的工地。

  “挂牌文件一开始都没买到,后来应该是加印了才买到。”老杜(化名)是北京某房企拿地部门负责人,他表示,从房企购买9月入市地块出让文件的情形看,本月北京土地市场将好戏不断。而今天,顺义新城一宗政策房地块招标,北京9月土地市场由此鸣锣开场。

  本月土地放量达 0宗,出让金或超244亿

  9月5日,北京又挂出4宗经营性用地,包括西城月坛南街一块金融用地,通州两块宅地和怀柔一块设施用地。至此,除怀柔地块将在10月成交外,北京9月有望成交的经营性用地达 0宗之多,其中住宅用地16宗。

  计算发现,目前挂牌的地块,按起始价计算便超过160亿元,再加上包括西城月坛两地块、通州多宗地块、顺义新城政策房等招标地块在内,北京中原地产预计,京城9月土地出让金,有望超前8月总和。今年前8月,全市土地出让金为244亿元。

  供需双方热情高涨,高价地隐现

  前8月244亿的土地出让金,同比大降超过六成。土地进账的锐减,也使加快土地出让节奏成了下半年几个月的当务之急。高策地产机构董事长陶红兵就认为,“缺钱”是土地供应加速的重要原因。此外,还有两位土地市场的“常客”向表示,9月供地如此集中,不排除是为了避免临近重大时间节点出让土地。

  而包括来广营、孙河以及月坛地块在内,优质地块着实调动了房企的热情。对于来广营地块的潜在竞争者,多位房企人士都表示,“很多”、“土地市场常见的企业应该都去”。

  一家房企人士还表示,原来为了避免流拍,上竞价都是从第一次报价开始,到第11个工作日截止。而今在上竞价开始前直接明确了报价截止时间,也表明大家预计不会发生无人报价的情况。

  “下半年有些土地会贵得离谱,已经不能用传统模式看待了。”一家上市房企总裁表示,如今土地市场担心的不是流标,而是太贵。

  对诸如西城核心城区地块选择招标出让,业内人士分析,这样的地块都会有意向非常强烈的买家,同时这样也能避免叫价太高。

  ■ 地块探营

  朝阳来广营A2地块

  房企将肉搏 预计高溢价

  “此一时,彼一时,来广营地块这次肯定会高溢价成交。”去年年底,方兴融创联合体底价拿下来广营B1-B 地块;今年2月,联合体底价拿下同区域A4和B4地块。而当A2地块将在本月底出让时,几乎没有人相信底价成交会再次出现。

  来广营A2号地位于北五环顾家庄桥西北,地处北苑板块和望京板块中间,所处位置正是在如今的亚奥·金茂悦售楼处正南,周边是来广营乡政府、航天研究院等单位。据亚奥·金茂悦售楼员介绍,金茂悦首期要推 00多套房子,售价在 万/平方米左右,如今排号人数已经远远超过首期房源套数。

  在业内人士看来,除整体楼市背景和去年底今年初不同外,也正是由于方兴、融创等品牌入驻带动区域楼市升温,A2地块受到更多房企的关注。

  多家房企人士都表示,来广营A2地块预计是这一轮土地出让中最热的地块,“很多企业都会参与进来。”在多位业内人士给介绍的名单中,包括万科、龙湖、金地、保利等十多家企业,至于方兴、融创、招商这些已经进入来广营的企业,也被猜测极可能“很自然”地出现在竞争行列。

  “A2地块也适合做刚需或者刚改楼盘,本身也规划了中小学等教育配套。”一位有意竞逐该地块的房企人士表示,地块本身条件比较好,也能尽快开发、快速变现。

  在对地价的预期方面,因为参与企业预计较多,有人预计该地块成交楼面价可能要达到1.5万/平米的水平,甚至是更高的1.7万/平米。这将比方兴融创拿地价格高出约5000元/平米,较招商拿地价格高出约 000元/平米,“旧宫地价都快1.6万元/平米了,北五环肯定更有优势。”

  大兴生物医药基地 幅地块

  名盘合围 保利龙湖或出击

  大兴生物医药基地板块楼市酣战未休,而即将入市的地块再火上浇油。

  从北京市土地入市计划来看,9月在该板块将有 幅地块将要入市,分别为生物医药基地东配套区12号地北侧、15号地和4号地、5号地,土地总面积达28万平米,建筑总规模将达到48万平米。对于土储如饥似渴的房企而言,将不愿错过任何一次机会。“目前北京土地供应毫无规律可循,无论市场冷热均会放量。因此可以预见的是,竞争将会更加激烈。”某知名房企负责人如是说。

  实地走访时发现,这三块地均位于大兴区北臧村镇,15号地位于地铁4号线天宫院站以东,地块正北一路之隔即是保利·春天里热火朝天建设中的工地;而4、5号两地块正南则是地铁上盖的龙湖·时代天街。随着保利、龙湖、、等品牌房企的相继入驻,生物医药基地板块的建设也在如火如荼地推进,市政路的通畅和未来凯德、龙湖两大商业体的落成,都为新地块的前景铺就了良好的基石。

  区域内的房企都对即将出让的地块表现出了浓厚兴趣,中国水电地产品牌营销部总经理方轶表示:“从地块属性来看,4、5号地品质更胜一筹,规模较大且紧邻地铁;15号地块位置稍远,又挨着京开高速。”

  占据天时地利的保利、龙湖均对即将入市地块表示了关注。北京公司相关负责人表示,一直在关注多个地块,包括即将入市和未挂出的,而下半年一定会出手拿地。龙湖方面也表示,即将入市的地块不乏高品质,但拿地要看“缘分”,尤其在土地市场可预见的白热化竞争下更不会“挑食”。

  另一位区域内的房企人士分析,保利和龙湖在这 个地块上必将会大力争取,如果和已有项目连成一片,对于后期开发和销售都将大有裨益。

  ■ 业界声音

  加大供地有望缓解“土地饥饿”

  陈志(北京房地产业协会秘书长):在前期土地总体供应量较少的情况下,下半年加大土地供应,本身是符合调控要求的。从房企角度来看,从上半年至今,首先要进行的是走量、回款,而在全年任务完成较理想,对市场走向判断更清晰的情况下,到年底几个月,企业也到了增加补充土地储备的时候。在这个时候加大土地供应量,有助于缓解企业的“土地饥饿”。

  在价格方面,市场不希望土地涨价,但是受地块本身质量、企业拿地热情、区域市场热度等方面的影响,部分地块价格可能被推高。

  政府仍需加大供应、降低地价

  某不愿具名业内人士:土地传导的价格信号,对楼市有着重要影响。包括来广营、孙河、旧宫等板块,“挤牙膏”式的一块一块放,本身容易人为制造激烈竞争。先期进入的企业也会去抬价。如果每次能多放几块地,企业的饥饿感就不至于那么强,竞争不那么激烈,地价还可能稍微便宜些。从万柳等热门地块看,有关部门希望借配建公租房等形式冷却企业热情的办法,并没有多大效果,公租房多了,可售面积少了,反而会推着开发商在商品房上做高价文章。

  土地供应如何保证进账的同时,又可以加大供应、传导给调控积极的信号,还需要政府更多的智慧。

  亦庄新城XA组团两地块就位于中信新城的西北侧。

  月坛南街商业金融地块的拆迁整理工作已经完成,地面也基本清理平整。

  孙河地块是近年来北京出让的容积率最低的地块之一。

  西城月坛南街商业金融地块

  总价约三四十亿将造高端写字楼

  时隔约 年,西城区才再次有地块入市。8月 0日,北京土地整理储备中心挂出位于西城区月坛南街的一商业金融用地。该地块建筑面积11.255万平米,东至西二环,南至月坛南街,西至地块二东边界,北至南礼士路46号院回迁住宅用地和月坛体育馆南边界。

  在地块现场看到,该地块与金融街“隔环相望”,周边有、、等多座写字楼,商业、医疗等周边设施已十分完善。目前此地块的拆迁整理工作已经完成,地面也基本清理平整。据负责该地块的相关工作人员表示,近日来现场考察土地的人并不多,但是他对此地块的成交表现很有信心。

  据DTZ戴德梁行统计,金融街是目前北京写字楼租金最贵的地区,截至今年二季度,金融街写字楼的均价为 20元/平米/月,一些甚至达500元-600元/平米/月,空置率仅为0.5%。面对周边写字楼如此高昂的租金和紧俏程度,人们免不了关注该地块未来的成交价格。

  链家地产市场研究部分析师常清表示,该土地的投标高达6.8亿。此前地块底价27.9 亿,保证金为6亿。如果以保证金大多占底价的15%-25%估算,该地块底价可能在27亿-45亿之间,底价楼面价在24500元-40000元/平米之间。

  也有业内相关人士表示,凭借独特的区域优势,该地块最终的成交楼面价超过 0000元/平米应该问题不大,总价也将超过 0亿,很有可能成为今年商业金融用地的总价、单价“双料地王”。

  RET睿意德执行董事张家鹏表示,该地块之所以受到各方关注,主要在于其地段稀缺性和金融街核心经济区的区域影响力。不仅金融、、证券等金融企业会参与竞逐该地块,与这些行业有业务联系的企业也很有可能参与其中。

  “单纯考虑地块周边商业环境和金融街的地域优势,自持运营的写字楼是比较适合的开发形态。”DTZ戴德梁行华北区研究部主管及助理董事魏东如是说。此外,亚豪机构市场总监郭毅表示,根据目前预计高达三四十亿的总价,一些开发商很可能会望而却步,即使参与竞买,也会是央企等实力雄厚的企业。同时金融、证券等企业更有可能参与竞买,因为“他们不差钱”。

  也有业内人士表示,金融街扩展规划中,很大一部分项目预计将由金融街控股开发,金融街很可能成为这次月坛南街地块的最大潜在买主。

  朝阳孙河地块

  低密住区 预计高价成交

  “这一大片地都要卖,不知道先卖哪块。”日前,在地铁15号线孙河站西北方向的北甸村,一位中年男子这样告诉。在这偌大的一片土地上,已经基本看不出来什么分界,而在数年前,这一片土地上有北甸西、北甸东、西甸等几个村子,现在只剩下一根大烟囱、大片大片的蒿草,还有小块庄稼地。

  8月底,朝阳区孙河乡北甸西村一块居住用地挂出,超过18500元/平米、仅次于万柳地块的起始楼面价,使它受到了业内瞩目。

  这次挂出的北甸西村地块建设用地不过6.6 万平米,容积率1.1,是近年来北京出让的容积率最低的地块之一。而周围人士估测,拆迁之后待出让的土地有上千亩。

  目前,这一片位于京平高速北侧、京密路西侧的地块四周,没有商品住宅项目。但顺着京密路往前不远就是温榆河中央别墅区,京平高速南侧则有财富公馆等别墅。许多都是单价超 .5万元/平米、总价在5000万级的高端住宅。

  据知情人士透露,孙河地块入市前,有关方面曾邀包括保利、远洋在内多家企业座谈,不少房企也表达了购地的意向。

  官方资料还显示,孙河组团定位于集高端商业休闲服务设施、高品质居住社区为一体的综合功能区。前期,包括绿地集团、正大置地等企业也参与了孙河组团规划设计方案的征集评审。

  2009年年底,位于中央别墅区板块的顺义天竺22号地(原“大龙地王”),曾以每平米近 万元的楼面价成交。对于如今孙河地块可能出现的成交价,中央别墅区一项目人士认为“差不多可以向 万看齐”。业内人士认为,孙河组团后期还有大量土地入市,在这样一个具有高端居住氛围的低密板块,首批入市地块定下一个标杆价格,无论对于企业还是对于土地出让方来说,都有好处。

  亦庄新城地块

  中信夺地希望大“黑马”难料

  “现在三海子只有一条东路,就中信新城一个楼盘,其他路还在修。”9月4日,来到南五环外的亦庄凉水河西畔,当地人指着被铁皮围起来的一小块荒地称,这就是修建中的三海子三号路。

  而根据北京市国土资源局公布的地块信息,9月17日开始挂牌出让的亦庄新城XA组团两地块(均是西至三海子三号路)就位于中信新城的西北侧;马路对面是有北京最大湿地公园之称的南海子公园。

  在现场看到,路牌上的三海子三号路以“X”标示无法通行,由于下过雨,荒地的土坑中淤积了不少泥水,一墙之隔便是十多栋建设已近封顶的中信新城高楼;虽然该项目对外称一期已售罄。据销售人员说,团购客户退生少量房源,售价2 000元—24000元/平米。而此前该项目的楼面地价在18000元/平米左右。

  “中信一直在当地做一级开发,中信新城处于薄利销售状态,后期会以低密别墅项目补回利润。”业内人士预计,此次再放出两块地,中信地产夺地的希望最大。

  自中信地产2010年 月以52.4亿元、2010年10月以22.69亿元的高价分别拍下亦庄新城两相邻地块后,中信新城项目形成共计51.7万平米规划建筑面积的规模,但中信一直对外宣传中信新城的总规模是“百万大盘”,因此这两块地被业内视为中信的“必夺之地”。

  挂牌文件显示,此次出让的XA组团都是住宅、商业、综合体项目,都需配建公租房。其中B0 R地块建设用地面积4.6 9万平米,规划建筑面积10.67万平米,招标起价为7.79亿元;B0 R地块稍大,建设用地9.046万平米,规划建面20.27万平米,招标起价为14.8亿元。

  “两地块2.2—2. 的容积率不算高,面积小、总价不高,环境也很好,属于比较优质的地块,但商业、综合体占的比例较大,政府可能倾向于给有经验的开发商做。”亦庄当地一位开发商如是说。

  而据业内人士透露,由于地块紧邻南海子公园,生态资源较好,一些品牌房企也对该地块青睐有加,比如在大兴成功开发综合体的绿地集团或有意夺地。此外,还有传言称,南派房企佳兆业也曾关注过该地块。因此,争夺该地块时是否出现黑马还未可知。

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